不動産売却にかかる
諸費用・税金
不動産の売却には、さまざまな諸費用が必要となります。
売却した金額がすべて手元に残るわけではありません。また、売却した翌年には確定申告をしなければならないケースもあります。
売却の際に利益が発生した場合には、譲渡所得税がかかります。
売却をする前にどのような諸費用や税金が必要になるのか確認をしておきましょう。
不動産売却にかかる主な諸費用
仲介手数料
仲介で売却が成立した場合には、成約価格に応じて仲介手数料が必要です。
仲介手数料＝成約価格×３％＋６万円＋消費税
（例）成約価格が2,000万円の中古住宅の場合
仲介手数料＝2,000万円×3％＋6万円×110％＝726,000円
■仲介手数料は成功報酬になりますので契約が成立しなかった場合（途中で売却を中止された場合など）は仲介手数料は不要です。
■上記に例示した仲介手数料は、上限金額になりますので状況に応じて不動産会社との話し合いで個別に決定することは可能です。
■仲介手数料のお支払いは売買契約時と物件の引き渡し時の2回払いになります。
登記費用
所有権の移転のための売渡証書作成費用や抵当権等の担保権の抹消登記の費用です。
登記簿上の住所と現住所が異なる場合には、住所変更登記が必要です。
この登記費用には、登録免許税と司法書士への手数料が含まれています。
この他に、相続登記が必要な場合には相続登記費用、土地を分割して売却する場合には、分筆登記費用などが必要となります。
印紙代
不動産売買契約書に貼付する印紙が必要です。売買金額により印紙代は異なります。
（例）売買金額1,000万円超、5,000万円以下の場合 10,000円の収入印紙が必要です。
リフォーム費用
リフォームをしてから売りに出す場合には、リフォーム費用が必要になります。
ただし、せっかくお金をかけてリフォームをしてもリフォーム費用以上の価格で売れることはほとんどありません。
リフォームが必要な物件の場合には事前にご相談ください。
境界確認・測量費用
土地や一戸建ての売却で敷地の境界がはっきりしない場合には、隣地との境界確認、測量が必要となる場合があります。
また、昔の土地の場合には、登記簿上の面積と実際の面積が異なることも珍しくありません。
売却後のトラブルにならないためにも売却する際には実測清算とすることをおすすめします。
建物解体撤去費用
古い建物がある土地を売却する場合に、建物の解体費用を売主が負担する場合には建物の解体撤去費用が必要になります。
また、建物内に残置物がある場合にはそれらの撤去費用が別途必要になります。
建物解体後には建物の滅失登記費用が必要です。
建物解体撤去費用
土地や一戸建ての売却で敷地の境界がはっきりしない場合には、隣地との境界確認、測量が必要となる場合があります。
また、昔の土地の場合には、登記簿上の面積と実際の面積が異なることも珍しくありません。
売却後のトラブルにならないためにも売却する際には実測清算とすることをおすすめします。
その他の費用
上記以外にも、さまざまな費用がかかることがあります。
建物内のエアコンなどの撤去費用や不具合の有る箇所の修繕費用、引っ越し費用なども忘れないようにしてください。
不動産売却にかかる主な税金
譲渡所得税
不動産の売却によって利益が発生した場合には、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
この税金を譲渡所得税といいます。譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た売却価格からその不動産の購入価格と購入にかかった経費、および売却にかかった経費を差し引いた金額になります。
なお、譲渡による利益が出なければ確定申告自体不要ですが、3,000万円の特別控除などの特例を使った場合には利益が出なくても確定申告は必要になりますのでご注意ください。
■譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時の経費＋売却時の経費）
譲渡所得税の税率は、売却不動産の所有期間により異なり長期間保有した場合の方が税率が低くなります。
また、譲渡益が出た場合、譲渡損が出た場合、それぞれに以下のような優遇税制がありますので活用してください。
■居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
■マイホームを売った場合の軽減税率の特例
■特定のマイホームを買い替えた時の特例
■マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
■特例のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
税率は、所有期間5年超の長期譲渡の場合と所有期間5年以下の短期譲渡の場合で以下のようになります。
長期譲渡所得（所有期間5年超） 所得税15％ 住民税5％
短期譲渡所得（所有期間5年以下） 所得税30％ 住民税9％
※各税金の支払い時期は、所得税は確定申告時に住民税は確定申告年の6月からの支払いになります。
支払時期が異なりますのでご注意ください。
譲渡所得を計算する際に経費となるもの、ならないもの
〇なるもの（土地や建物を購入、売却のために直接かかった費用）
・仲介手数料
・収入印紙代
・建物解体工事費用
・残置物撤去費用
・測量費用
・相続登記費用（経費でなく取得費にできる）但し、概算取得費5％を利用した場合は不可
・交通費（売却に直接必要になったものであれば可能）但し、車の場合は立証が難しい
〇ならないもの（売却不動産の維持や管理のためにかかった費用など）
・固定資産税
・修繕費、リフォーム費用、但し、増改築の場合には取得費にできる場合があります
・抵当権抹消登記費用
・住所変更登記費用
・相続争い解決のための弁護士費用
・確定申告書作成のための税理士費用
非事業用不動産の減価償却費の算出方法
売却不動産が土地・建物いわゆる一戸建ての場合、譲渡所得を計算する際にその売却不動産を購入した時の購入価格について土地は購入価格そのままで計算できますが、建物の場合は購入時から売却時までの減価償却を考慮する必要があるため購入した際の建物価格そのままではないことに注意が必要です。
売買契約書が見つからないため取得費（購入価格）がわからない場合
売却不動産が土地・建物いわゆる一戸建ての場合、譲渡所得を計算する際にその売却不動産を購入した時の購入価格について土地は購入価格そのままで計算できますが、建物の場合は購入時から売却時までの減価償却を考慮する必要があるため購入した際の建物価格そのままではないことに注意が必要です。
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